産業園區在各地區的管理模式和運營模式上具有很大的差別，其管理及開發是一個充滿智慧的過程。在新的發展時期，産業園區發展亟待在管理體制、市場機制、運營模式上深化改革、創新思維、擴大開放，實現“二次創業”。 在新發展形勢下，過去那種“圈一片土地、布幾個産業、發展一批企業”的傳統産業園區發展模式，隨著市場需求下降、傳統産能過剩、傳統産業鏈基本布局完成等因素影響，已再無生存空間。 當前國內處于化解市場需要、過剩産能快速變化、深化供給側結構性改革的新形勢下，再延續傳統“滿足市場供應需求、根據需求組織生産、預判需求布局結構産能”發展方式，既無法實現健康發展，也無法搶占市場需求預期的先機。因此，産業園區的開發建設不能僅僅滿足階段、局部的需求，而應該要從滿足現階段發展或已有的發展需求，向引導、引領需求轉變。 改革開放40年以來，以經濟技術開發區、高新技術産業開發區等爲代表的各類産業園區一度是國家經濟的重要支撐。據統計，目前各種類國家級、省級及地市級，甚至縣級開發園區多達數萬家。近年來，受國內外經濟增長放緩、市場需求變化、實體經濟及産業發展低迷、新興業態新經濟模式蓬勃發展等多種因素影響，産業園區發展普遍遇到瓶頸。大量“僵屍園區”、“空心園區”、“鬼城園區”的出現，不僅造成了“海量”的土地、投資、人才、技術、産能等要素的嚴重閑置、浪費，也嚴重影響了經濟的健康持續發展。 在新的發展時期，産業園區發展亟待在管理體制、市場機制、運營模式上深化改革、創新思維、擴大開放，實現“二次創業”。
産業鏈創新模式一條路走到底 産業園區應以産業爲支撐。成熟的産業園區不僅是一個産業要素資源聚集平台，還是一個産業發展平台和産業鏈要素配置的産業綜合體或聯合體。 新發展形勢下，過去那種“圈一大片土地，再布幾個産業、發展一批企業”的傳統産業園區發展模式已再無生存空間。 在“商難招、資難引、産難布、企難育”的現實面前，不論是已建成的還是計劃建設的産業園區，都應該重點前瞻性研究經濟發展趨勢、科學分析市場需求變化、理性設計産業發展方向、戰略規劃發展模式，而不能“腦袋一熱上馬、束手無策下馬”。 産業園區運營必須要按照“構建産業鏈、形成産業集群、構建産業生態”的創新發展模式。新建産業園區更應該從前瞻趨勢研究、科學戰略規劃、創新開發投資模式、強化産業孵化培育培養、加強園區運營服務，實現一條路走到底。
戰略化創新模式多重戰略發展疊加 在産業發展跨界融合、區域發展協調協同、全球發展互聯互通的新産業發展格局背景下，任何一個産業園區都不能再采取區域化、封閉化、孤立化的運營發展模式。 各地産業園區發展不論在園區定位、産業選擇、主導産業培育培養等方面，首先要研究分析國家發展戰略，做好自身園區在整體國家發展戰略的精准定位；同時還要做好所在區域內的園區功能定位，或區域發展戰略的支撐作用；更重要的是要立足自身園區産業與産能發展，做好對整體市場發展需求量與需求變化的研究分析與預判，做好市場需求戰略的超前規劃。 結合自身産業園區自身戰略規劃的制定，與國家發展戰略、區域發展戰略、産業發展戰略、市場發展戰略進行疊加融合，從而以科學發展戰略引領産業園區實現科學持續發展。
需求化創新模式從滿足需求轉向設計需求 無論是産業園區運營，産業導入培育培養，還是産業企業發展壯大，都既是需求的滿足，又是需求的引領。園區要滿足産業發展平台的建設需求，企業要滿足市場供應的需求。 在當前我國處于化解過剩産能、市場需求快速變化、深化供給側結構性改革的新形勢下，産業園區的運營不能僅僅滿足階段、局部的需求，而應該要從滿足現階段發展或已有的發展需求，向引導、引領需求轉變。 首先，要立足産業園區産業特點與市場定位，做好戰略性的前瞻預判，做好對産業和企業發展趨勢的需求引導； 其次，要規劃好園區戰略，做好區域發展需求引領。在區域對園區原有需求定位的基礎上，做好對區域整體發展的支撐和引導作用； 第三，要做好高端服務，創新産業企業的發展引領。對于園區入駐企業，既不能再用隨意性招商模式，也不能采取隨意放養式發展，而應該從産業導入時就進行“戰略性招商、産業鏈引企、前景化培育”，從選擇入園企業的“遊說式引領”，到發展過程中的“戰略式引導”，再到整體産業培育的“引導化服務”，都應該體現對需求的引導引領； 另外，對産業園區的發展戰略設計與運營服務，也都需要做好從“低端的服務現有需求”向創新設計與引導“高端的未來需求”轉變。
結合化創新模式實現多疊層次結合發展 在交通設施快速改善、信息技術發展迅猛、互聯網資訊互聯迅速的形勢下，産業園區發展必需要實現全結合化發展： 首先，要實現地面上的物理園區與雲端園區建設結合； 第二，要實現當地園區與遠程園區建設結合。采用“異地研發、遠程孵化，遠程資源、本地配置，建設平台、全球要素”的創新手段，實現區內與區外的全面結合； 第三，要實現重資源導入與輕資産運營的結合。産業園區運營不僅要注重土地開發、基礎設施建設、廠房建造等重資産、重資源的建設導入，更應該注重包括科技服務、金融服務、戰略咨詢服務、産業生態建設等方面的軟資産、軟資源運營； 第四，要把促進原有産業轉型升級與培育培養孵化新産業、新企業緊密結合起來； 第五，要實現一線地區域産業資源與二三線發展結合。産業園區發展應從一線先發達地區“圈、搶、引”多種産業資源，向二線、三線地區實行轉移、流動。
價值化創新模式形成多元素化發展價值 當前，産業園區存在大量資源閑置浪費、低效高耗的現象，衆多園區開發商的運營模式僅僅是“低廉拿地增值、商業貿易住宅獲利、引資落地分成、招商政府分稅、要挾政府讓利”，導致産業園區出現“建設不關注産業、獲利不依靠産業、發展不依賴産業”的怪現象。也正是因爲一些園區開發企業“拿地賣房、招商分稅、賺錢走人”，造成一些産業園區出現了“半截子園區”、“空心園區”、“鬼城園區”。産業園區運營ont-size:16px;color:#000000;"> 因此，産業園區運營必須從園區土地開發、産業導入培育培養、園區運營、産業企業、持續發展等方面制定全流程、系統化、標准化的多元化價值實現模式，還要制定嚴格園區投資與獎懲退出審批機制。 産業園區模式曾經對我國經濟發展起到了重大支撐作用，也是區域經濟與産業經濟的主要平台與載體，做好全國數萬家産業園區轉型與發展，不僅關系到我國十九大提出的建設現代化經濟體系、深化供給側結構性改革、加快經濟結構與産業結構調整、構建市場要素協同發展産業體系等重大戰略的實現，也是實現新發展戰略的重要抓手，同時也是服務區域傳統産業轉型升級與新動能培育的關鍵手段，必需要創新發展思維、創新體制機制、創新發展模式，才能破解當前發展階段存在的困境，實現科學健康持續發展。産業園區招商如何更好滿足企業需求？
包括物理空間、管理空間、園區文化空間、服務空間等都很重要，需要進行多方面的調研。工業物業賣的不僅是“企業形象”，更應是“企業前景財富”，在營銷的過程中重點要對“産業環境、生産要素、運作理念和服務平台”進行深度闡釋，並要提供可靠的佐證，解決客戶入駐的疑慮，增強客戶信心。作爲招商人員，不僅僅是銷售員，更應該是行業專家和客戶的投資顧問。幾大産業園區運營常有的誤區
隨著國內産業地産的蓬勃發展，招商引資的競爭也變得愈加激烈。如何在産業園區趨于同質化的競爭中，真正實現的突破與升華，是共同面臨的一個重大問題。尤其是在産業園區的招商營銷方面，千萬要注意避開這幾大常見誤區。一、策劃跟不上，營銷當推銷 做任何事都需謀定而後動。産業招商，策劃也必不可少，包括營銷戰略、營銷定位、營銷渠道、客戶調研、具體招商策略都需要周密思考和謀劃，切忌一來就是盲目的拜訪客戶，采用簡單的推銷手法。 許多産業園區，招商人員對項目、對産業、對客戶、甚至對國家的宏觀政策什麽都不懂的情況下，就去上門推銷。經過百般折騰，不但招商不成，反而給人家留下不專業、很糟糕的印象。先是大面積電話邀約，然後登門拜訪。客戶分布區域在本地還好，一些分布區域很廣泛的可就慘了，不但沒效果，還勞命傷財。 推銷是營銷的最低層次，“在不知道誰有需求的情況下，挨個去問”。對産業地産招商來說，基本是以失敗告終的。如果你對産業不了解，需求不了解，行業無見解，基本功不紮實，吃閉門羹是必然的事。
二、注重“短平快”，營銷手段功利化 如果要急于求成，想“短平快”式的撈錢，建議不要做産業地産。産業地産的運營商需要有一定的行業背景，深知這個行業的發展瓶頸和問題，要有一定的擔當和責任。試想，一個企業把自己的“全部身家性命”投資到你的園區，這需要多大勇氣，需要經過多長時間的反複調研、考察和思考，有多少賬需要算的清清楚楚? 産業招商不是賣快消品，講個情面就買一個。因此，産業園區招商急于求成是不可取的，更是不現實的。産業園在什麽都不具備的情況之下，靠搞兩次推介會，幾個活動就要“撈金”的想法，是非常不現實的。另外，除招商推介會、論壇、峰會等形式外，産業地産運營商還可以贊助或帶頭創建行業協會、産業聯盟，搞一些聯誼會、沙龍、專家講座、抱團外出考察等活動，在對目標企業提供幫助的同時宣傳和擴大項目影響力。 産業地産運營商也可以利用其自身的資源優勢和整合能力，幫助協會、産業聯盟內企業的解決一些“融資、生産、招工”等方面的問題，讓大家産生信賴感，做到潛移默化，爲招商做充足有效的鋪墊。
三、強調賣産品、重形式，不重産業環境、生産要素 目前，很多産業地産運營商有的是搞住宅、搞商業或者是該行業內的企業轉型而來，搞住宅和商業地産的以前很多是采取全盤代理出去的做法，現在做産業地産後，也想采取這種辦法。結果有些開發商，産品很漂亮，園林很漂亮，但恰恰基本功能滿足不了。 這是一件非常要命的事，因爲你的宣傳和重點已經與企業的目標需求南轅北轍。企業要搬遷，動辄投資上百萬、上千萬甚至上億元，不僅僅是要塊地，要幾棟廠房，而更關注的是企業能否活下去?能否發展得更好更快?所以，你的産品對招商來說不是最核心的問題，産業環境、生産要素保障、園區運營模式和理念、政府和園區提供的服務平台才是企業最關心最核心的問題。
四、重招商，不重服務 大部分開發商先把企業招進來，服務這一塊一直比較薄弱。産業服務這一部分，這幾年可能還不是很明顯，未來十年、二十年，將是一個非常大的盈利點，如果開發商能做好，第一很容易打造企業的核心競爭力，第二將來整體園區的品質和企業成長速度，都將和産業服務非常有關系。 産業園區只有拓展服務領域，提高服務的針對性和差異性，在做好招工、辦證(照)、征地等傳統內容上的服務工作的同時，做好融資、技術、管理、政策等深層意義上的服務工作，努力提高服務的內涵性、權威性、有效性，才能吸引企業入駐，提高招商引資的成功率。五、招商次序與節奏沒有把握好 與其它行業的招商一樣，園區招商工作一定要注重龍頭企業的帶動效應，做到“抓住了頭，找到了根”，就能夠爲後續的招商打開局面。我們看到很多園區在招商過程中，沒有注重招商次序和節奏的把握，在前期引進了大量的重複性強，規模普遍偏小的企業，這樣在園區發展過程中，依靠企業間的自然優勝劣汰來優化招商對象，就必然要經曆一個較長的過程，而且可能喪失發展中的機會。 科學的做法應該是在招商定位的指引下，集中精力先做好龍頭産業、龍頭企業的招商工作，並在發展過程中注重與龍頭企業相配套的供應商、服務商、相關産業、相關活動企業的引入，並運用發展的眼光不斷促成産業的升級換代，這樣才能真正實現招商工作的良性循環。
六、照搬房地産與其他園區的經驗 一個産業園區招商成功必須走自己的路，任何園區在做招商成功經驗總結時，往往都是“事後諸葛亮”，我們無法獲悉一個園區到底如何招商才一定會成功，但可以導致一個園區要想成功招商必須做些什麽，我們不能單純的模仿別人的經驗，而應該加上自己對市場的觀察、思考和策劃，要帶有自己特色的東西，只有這樣才能保證成功。 另外，産業地産營銷，目前也存在兩個極端。要麽一個宣傳不做，強調一對一的銷售;要麽就是按照賣房子、賣鋪子的那一套，通過廣告轟炸進行“守株待兔”式坐銷。這兩種情況，似乎都有道理，但都是極端錯誤的。 産業地産營銷不宣傳不行，但按照住宅、商業地産的模式進行營銷，則花錢不見效也是“鐵板釘釘”的事。問題出在哪裏呢?就在于工業地産營銷傳播有其獨特性，與住宅商鋪寫字樓差異很大。沒有弄清楚工業地産傳播特性而照搬經驗主義，自然也要出問題。七、重視傳統宣傳手段,忽視新型平台的傳播和精准深度傳播 時代在變，觀念必須變，手段要更新，切忌固步自封。現在已進入網絡時代、微信時代和精准傳播時代，宣傳手段必須要創新。目前，傳統的報紙、電視效果已呈現下滑趨勢。産業地産營銷中，不建議在報紙、電視宣傳上采取廣告形式，而是采取新聞報道形式。 除此之外，産業地産營銷宣傳務必重視新型平台的傳播和深度精准傳播。充分利用微博、博客、網絡、論壇、微信、百度百科等。網絡是項目傳播信息、客戶獲取信息最快最直接的通道；也是項目營銷成本和客戶獲取信息成本最低的通道；還是項目展示方式最全面最豐富的通道；更是客戶尋求工業物業最優先的行爲選擇。 因此，重視網絡的宣傳非常重要，同時網絡傳播費用較低，只要運作的好，可以形成鋪天蓋地式營銷；甚至網絡事件營銷的好，還可以引發全國其它媒體關注，形成全國影響力，起到四兩拔千斤的功效。 成功的招商營銷是産業園區發展的關鍵，特別是在目前招商資源有限，園區間競爭激烈的背景下，如何在招商營銷的工作中不斷總結經驗教訓，持續改進，形成招商營銷的差異化競爭才是最終取勝的關鍵。
1、園區概念園區概念在學術界一直沒有統一定義，有時也可稱爲“開發區”或集聚區，如高新技術産業開發區、經濟技術開發區等。從實踐表現看，園區是指由政府或其他開發主體劃出一定區域範圍，並通過在該區域內建設基礎設施，改善生態環境，制定相關政策和法規，改善産業發展的硬、軟環境，形成適合于産業發展的各種條件，進而以現代經營理念及科學技術手段爲基礎，發展産業聚集區，最終實現城市經營、區域協調發展、經濟社會生態共同進步的目標。從組織學角度，園區是一個區別于一般行政組織的特殊組織，其主要特性表現在以下兩方面:第一，園區是具有競爭力的、開放的組織系統。一般行政組織在政府管轄區域內，依照法定程序，按照統一標准、統一流程集中統一管理各項事務，履行行政職能和公共權力，是一種無須參與社會競爭的組織。而園區強調經濟效益和社會競爭力的提升，它的組織形式是政府特派機構—管理委員會以及産業管理的混合結構。這種兼有公共性和私利性雙重性質的組織形式，要求園區形成靈活開放、具有特色的內部組織機構及其制度體系。第二，園區不僅追求公共利益目標，而且追求經濟利益目標。園區不像一般行政組織，只是依法提供公共管理和公共服務，其最大的目標追求就是在法定權力支配下實現公共目標。而園區則不同，它既要代替政府在該區域提供公共産品和公共服務，實現公共利益目標，又要實現自身經濟利益目標。這種特殊的二元目標構成要求園區不僅要充當區域管理者角色，還要以“企業家”經營理念進行園區運營管理。2、文化産業園區文化産業園區概念的表述雖然見人見智，但對概念的內涵和外延基本達到共識。如德瑞克·韋恩提出，文化産業園區是將文化與娛樂設施集中在一定地理區域內它是文化生産與消費功能的結合。文化産業園區的分類標志很多。最重要的分類標志之一是依托不同資源進行分類。它將文化産業園區分爲三類：1)依托遺址文化資源，形成特色園區、2)依托創意成果，形成以藝術和科技相結合的文化園區、3)依托高技術人才，發展動漫科技産業園區。在研究文化産業園區運營模式的過程中，一方面從園區基礎設施建設的線索進行，另一方面從文化産業集群發展的線索進行。
3、園區運營管理組織運營是一切社會組織將它的輸人轉化爲輸出的過程，是一個投入一定的資源，經過運作系統的轉換，使其價值增值，最後以某種形式的産出提供給社會的過程。組織運營管理主要包括運營戰略定位、運營系統設計及運行和運營系統控制及完善3個環節。園區運營管理的雙重目標約束是公共利益和經濟利益最大化，這就使得園區運營管理過程中，要體現新公共管理的特點，不僅要履行政府管理的職能，而且還要強調以經營爲中心的理念。園區的運營管理包括園區運營戰略定位、園區運營系統設計及運行和園區運營系統控制及完善3方面。園區的運營戰略定位是指爲了實現園區發展目標，制定出包括園區定位、資源優化配置、園區建設和産業發展的運營戰略；園區運營系統設計及運行主要包括資源整合優化配置、管理機構和管理制度設計，以及實現運營戰略的行爲設計；園區運營系統控制及完善主要是對園區運行情況進行評價，發現偏差，制定與實施控制措施，最終達到對園區運營系統的更新完善。4、園區運營模式園區運營模式可以從園區的戰略目標定位、園區的運營系統以及運行制度和園區運營模式控制手段3方面進行概括描述。
二、主要理論依據主要應用組織運營管理理論、公共管理理論和産業集群理論對文化産業園區特質進行分析。1、組織運營管理理論主要包括3個理論模塊，即運營戰略定位、運營系統設計及運行、運營系統控制及完善。分析文化産業園區的運營模式，主要以組織運營管理理論爲基礎，首先剖析園區組織管理機構的角色定位、結構、職能設置特性，並分析園區資源整合以及優化配置情況；其次，根據文化産業園區的園區、文化、産業3個屬性提煉出園區運營中的3個核心模式—基礎設施建設模式、公共文化項目建設模式和文化産業集群模式，並對這三個模式進行詳細分析；最後，根據文化産業園區的特殊屬性，從環境建設、管理績效、産業發展以及社會效益的角度，對于文化産業園區運營系統進行評價和控制研究。2、産業集群理論産業集群是在一定區域內，以主導産業發展爲核心，相關産業及支持體系在空間上形成集聚，並産生持續競爭力的現象。這種現象是四個基本因素(要素、需求、相關及支撐産業和企業的戰略、結構與競爭)和兩個輔助因素(政府和機遇)綜合作用的結果。就微觀視角而言，文化産業園區的本質屬性是産業集群。依據産業集群理論，首先分析文化産業園區産業集群形成的條件、相關支持體系、主導産業的發展以及與其他相關産業的空間發展和布局。同時，還包括對文化産業鏈上其他産業集團化發展模式的研究，最終提煉出文化産業集群的發展模式。除此之外，在對文化産業運營效果進行評價時，從産業集群能力發展的角度來看，評價指標的設計主要是根據産業集群理論模型來進行，從産業的規模質量、産業鏈中各類産業的關聯程度、協作程度、集群中中介服務組織體系的完善程度、産業鏈的完整性和産業發展的可持續性等方面來對文化産業園區産業集群運行效果進行綜合評價，從而達到對文化産業園區産業集群發展模式較爲深人的研究。3、新公共管理模式20世紀80年代在西方國家發展的新的公共行政理論和管理模式。它以現代經濟學爲理論基礎，主張政府等傳統行政部門以“企業家精神”進行管理理念和管理模式的改良，提倡行政部門重視公共服務的産出效益，建立高效、靈活的服務型政府。文化産業園區的管理模式必須要秉承新公共管理的理念。依據新公共管理理論對園區的管理機構—管委會及産業投資公司的組合形式進行分析，強調其本身的政府職能和市場屬性，並針對園區管理機構的角色定位和角色轉變問題進行探討。同時，在對園區運營效果評價時，一個很重要的方面是管理績效評價，從管理機構工作效率和效果、管理制度體系的科學性合理性、公衆滿
